お金に困らないための〜税金の相続対策
お金に困らないための〜税金の相続対策
文書作成日:2018/12/05


 土地を借り、そこに建物を建てて他人に賃貸している場合、土地賃借人側にもその土地の評価が必要です。




 私の父(C)はAさんに毎月5万円(相当の地代)を支払って土地を借りておりました。先月父が亡くなり相続手続きを行っていたところ、相続税申告書を作成する際には、父が借りていた土地も評価する必要があるとのことです。この場合はどのように土地を評価したらよいのでしょうか?
 現在、父が借りていたAさんの土地の上には、父が建てた建物があり、Bさんが居住しています。








 借りた土地の上に建物を有している場合には、借地権を所有していることになります。その建物が貸家の場合には、その借地は「貸家建付借地権」として評価することになります。




 「貸家建付借地権」とは、貸家の敷地の用に供されている借地権又は定期借地権をいいます。つまり宅地を借り受け、その宅地上の家屋を所有し、その家屋を貸し付けている状態におけるその借地権等をいいます。

 「貸家建付借地権」の評価算式は以下のとおりです。

 貸家建付借地権=借地権の価額−借地権の価額×借家権割合×賃貸割合


 例えばご相談のケースが次の条件であった場合の、 「貸家建付借地権」を評価してみましょう。

  1. 【条件】
  2. @自用地としての価額:5,000万円
  3. A借地権割合:60%
  4. B借家権割合:30%
  5. C賃貸割合:100%
  6. 5,000万円×60%−5,000万円×60%×30%×100%=2,100万円
 借地人(C)が土地所有者(A)から借りた土地の上に、家屋等を建築し、他人(B)へ貸している場合、土地の使用収益権は借地人(C)が持ち、所有権は土地の所有者(A)が持つことになります。
 他人へ貸している部分(借家権)は、Cの借地権の評価をする上では、控除することができます。上記の事例に関していえば、建物を所有するだけでなく、他人へ貸すことにより、900万円分評価を減額することができました。

 土地の評価は複雑であり、様々なパターンがあります。少しでも不安に思われる方はお気軽に当事務所へご相談ください。


<参考文献>
 相続税評基通28、国税庁HP、路線価による土地評価の実務


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